Dívidas de condomínio e imóveis em transação: o que os síndicos precisam saber sobre a garantia das cobranças

A sustentabilidade financeira de qualquer condomínio repousa sobre a pontualidade no pagamento das cotas mensais e na garantia de que débitos atrasados possam ser cobrados com eficácia. Historicamente, a taxa condominial conta com a proteção da natureza propter rem — isto é, a obrigação acompanha a própria unidade imobiliária, o que sempre conferiu aos gestores a segurança de penhorar o bem caso o pagamento não ocorresse. Contudo, debates jurídicos em torno de imóveis vendidos sob compromisso de compra e venda sem registro em cartório têm colocado essa garantia em alerta.

A controvérsia central decorre de interpretações judiciais consolidadas, como a fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 886, que condiciona a cobrança contra o comprador à ciência inequívoca do condomínio sobre a posse do imóvel. Quando o condomínio ingressa com a ação de cobrança contra o promitente comprador que não formalizou o registro, mas não encontra bens penhoráveis, surge um dilema: se a unidade ainda está registrada em nome do antigo proprietário ou da construtora, a execução do próprio imóvel pode ser dificultada ou barrada judicialmente, gerando prejuízos aos demais condôminos.

Para o síndico e a administradora, essa indefinição exige um olhar muito mais técnico e ágil na cobrança de inadimplentes. Um processo de cobrança mal direcionado pode se arrastar por anos sem êxito prático, desfalcando o caixa comum e forçando a elevação da taxa ordinária para cobrir o rombo deixado por unidades devedoras.

Medidas para resguardar as finanças do condomínio

Diante desse cenário de atenção jurídica, algumas ações preventivas e administrativas devem ser adotadas pela gestão:

• Atualização cadastral rigorosa: Solicite e documente sempre termos de entrega de chaves, contratos de compra e venda ou notificações formais de alienação enviadas ao condomínio.
• Consulta prévia da matrícula: Antes de judicializar a dívida, obtenha a certidão atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis para averiguar a situação formal da titularidade.
• Alinhamento com a assessoria jurídica: Avalie estrategicamente com os advogados do condomínio o polo passivo da ação, garantindo que o direito de penhora sobre a unidade seja preservado.
• Cobrança extrajudicial preventiva: Reduza o tempo de tolerância para o início das cobranças amigáveis, evitando o acúmulo de passivos expressivos que se tornem de difícil recuperação.

Manter procedimentos padronizados e agir com rapidez no monitoramento da inadimplência é o caminho mais seguro para evitar surpresas processuais e manter o equilíbrio orçamentário do condomínio.